Local commercial à vendre : peut on faire une bonne affaire ?
On se demande toujours s’il est possible de faire une bonne affaire en rachetant un local commercial à vendre.
Mais est ce ce la cas ?
Dans quelles conditions estimer que l’on fait une bonne affaire ?
A voir les nombreux locaux commerciaux vides en center ville ou en périphérie, on peut être tenté de penser que ces locaux ne valent rien et doivent être à vendre pour une bouchée de pain.Figurez vous que c’est rarement le cas. Le cas le plus courant est que ce local a été loué à un commerçant / professionnel ayant arrêté son activité et le propriétaire cherche un repreneur apte à payer le droit au bail de l’ancien commerçant et les travaux de rénovation/décoration.
Et de surcroit, les propriétaires sont très peu enclins à baisser les loyers car les locaux sont loués pour de longues durées et ils préfèrent ne pas louer un bien durant un an plutôt que de baisser le loyer d’un bien qui sera loué une dizaine d’années ! De fait, le prix de vente, fonction du loyer potentiel, ne baisse que très peu.
Travaux de rénovation : un coût non négligeable
Les travaux de rénovation / adaptation des locaux sont presque toujours à la charge du preneur…et cela coute cher.
Il est rare de payer moins de 20 000 euros pour de simples travaux de décoration et cela peut se chiffrer à beaucoup plus si la rénovation est importante.
Ne parlons pas des mises aux normes, qui peuvent couter une fortune.
Et le neuf. Faire construire n’est il pas LA solution ?
Le neuf a le gros avantage de vous offrir un local conçu pour votre activité et non pas une simple adaptation.
Par ailleurs, vous ne payez pas de droit au bail puisque vous créez le fonds de commerce. Enfin, les bâtiments modernes offrent des performances thermiques et énergétiques importantes, tout comme une sécurité accrue. Finies les factures de chauffage ou de climatisation douloureuses ou les problématiques d’accueil du public ( escaliers, rampe à créer,…).
Que retenir ?
Acheter un local commercial ancien n’a qu’un seul intérêt, son emplacement.
C’est la seule chose qui a une valeur car pour tout le reste, le neuf est bien plus intéressant.
La piste de l’achat d’un local commercial existant n’est donc intéressant que si vous avez besoin d’un emplacement dans un centre ville dans lequel il n’existe aucune surface constructible…ce qui signifie aussi généralement un accès difficile en voiture.
C’est pourquoi on voit de nombreux cabinets médicaux /infirmiers/vétérinaires,…, s’installer en proche périphérie des villes car les clients viennent à eux et sont heureux de ne pas avoir de contrainte de stationnement.
