Location local commercial : le bon plan ?

Faut-il louer ou acheter son local professionnel ?

 Lorsqu’on souhaite louer un local commercial, on peut être confronté à payer :

• un pas-de-porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local non occupé si le bail prévoit cette clause. Cette somme est définitivement acquise au propriétaire.
• un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d’un bail existant. Cela doit figurer dans le contrat de cession de bail.

Dans les 2 cas, cette somme est non négligeable et cela rend la construction d’un local très attractive !

Pas-de-porte : précisions et montant

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties. Il peut être un moyen pour le propriétaire d’afficher un loyer assez bas et de se rattraper financièrement grâce à ce pas de porte. Il peut aussi être la contrepartie de services rendus ( mise aux normes, adaptation,…).

Il peut aussi être un moyen pour le propriétaire de se protéger contre la baisse de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale (droit au renouvellement de son bail et indemnité d’éviction).

A noter que ce pas de porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit inférieur à la valeur locative. Par contre, si le pas de porte est considéré comme une indemnité alors il n’est pas amortissable.

Droit au Bail : combien ça coûte ?

Le droit au bail est une partie intégrante du fonds de commerce qui appartient au locataire sortant. Il correspond au droit d’occupation et de renouvellement du bail.

Ce droit au bail n’est pas amortissable et est une immobilisation incorporelle.

Construire son local : la bonne solution !

Construire son local c’est :

• ne pas payer de droit au bail ou de pas de porte
• profiter des taux d’emprunts historiquement bad
• rembourser un emprunt au lieu de payer un loyer
• posséder un bâtiment neuf, basse consommation, répondant aux normes actuelles.

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